Ablauf eines Kaufvertrages bei Immobilien
Von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung
Der genaue Ablauf kann je nach Kaufvertrag, Belastungen im Grundbuch, Finanzierung und Bearbeitungsdauer von Notar, Bank, Finanzamt und Grundbuchamt etwas variieren. Üblicherweise läuft der Vollzug wie folgt:
1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag vollständig vorgelesen, besprochen und von Käufer, Verkäufer und Notar unterschrieben. Mit der Beurkundung ist der Vertrag rechtlich wirksam, aber der Käufer ist noch nicht Eigentümer.
Der Käufer erhält zunächst nur einen schuldrechtlichen Anspruch darauf, dass das Eigentum später übertragen wird.
2. Notar leitet den Vollzug ein
Nach der Beurkundung übernimmt das Notariat die weitere Abwicklung. Typischerweise werden folgende Schritte eingeleitet:
- Übersendung von Vertragsabschriften an Käufer und Verkäufer
- Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Mitteilung an das Finanzamt wegen Grunderwerbsteuer
- Anfrage bei der Gemeinde wegen Vorkaufsrecht
- Anfrage bei Banken wegen Löschungsbewilligungen, falls Grundschulden/Hypotheken eingetragen sind
- Einholung etwaiger Genehmigungen, z. B. bei WEG-Verwalterzustimmung, Erbbaurecht, Sanierungsgebiet, Landwirtschaftsflächen usw.
Die Auflassungsvormerkung und die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen sind zentrale Sicherungen vor Kaufpreiszahlung.
3. Eintragung der Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf spätere Eigentumsübertragung.
Das bedeutet: Der Verkäufer bleibt zwar zunächst Eigentümer, kann das Grundstück aber praktisch nicht mehr wirksam an einen anderen Käufer übertragen, ohne dass der vorgemerkte Anspruch des ersten Käufers geschützt ist.
Wichtig:
Die Auflassungsvormerkung ist noch nicht die Eigentumsumschreibung. Sie ist nur die Sicherung des künftigen Eigentumserwerbs.
4. Klärung der Lastenfreistellung
Falls im Grundbuch noch Grundschulden, Hypotheken oder andere Belastungen eingetragen sind, die nicht vom Käufer übernommen werden sollen, muss das Notariat die Löschung vorbereiten.
Dazu holt der Notar bei der Gläubigerbank des Verkäufers die sogenannte Löschungsbewilligung bzw. die Ablösemitteilung ein. Die Bank teilt mit, welcher Betrag zur Ablösung des Darlehens noch offen ist.
In der Praxis wird der Kaufpreis dann oft aufgeteilt:
- ein Teil direkt an die Bank des Verkäufers zur Ablösung
- ein Restbetrag an den Verkäufer
So wird sichergestellt, dass der Käufer das Grundstück lastenfrei erhält, soweit dies im Vertrag vereinbart wurde.
5. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde
Die Gemeinde wird vom Notar über den Kaufvertrag informiert. Sie prüft, ob ihr ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht.
In den meisten Fällen erklärt die Gemeinde, dass sie kein Vorkaufsrecht ausübt. Erst wenn diese Erklärung vorliegt oder die gesetzliche Frist abgelaufen ist, ist eine weitere Fälligkeitsvoraussetzung erfüllt.
6. Finanzamt und Grunderwerbsteuer
Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt. Das Finanzamt erlässt danach den Grunderwerbsteuerbescheid gegenüber dem Käufer.
Der Käufer muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist erforderlich, damit das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornehmen darf.
7. Fälligkeitsmitteilung durch den Notar
Der Kaufpreis ist in der Regel nicht sofort nach Beurkundung zu zahlen. Der Käufer zahlt erst, wenn der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung versendet.
Diese wird üblicherweise erst erstellt, wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere:
- Auflassungsvormerkung ist eingetragen
- Löschungsunterlagen bzw. Ablösebeträge der Banken liegen vor
- Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde liegt vor
- erforderliche Genehmigungen liegen vor
- sonstige vertragliche Voraussetzungen sind erfüllt
Die Fälligkeitsmitteilung informiert den Käufer, dass der Kaufpreis nun gezahlt werden muss und wohin genau zu zahlen ist.
8. Kaufpreiszahlung
Nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung zahlt der Käufer den Kaufpreis entsprechend den Anweisungen des Notars.
Mögliche Zahlungswege:
| Fall | Zahlung |
|---|---|
| Keine Belastungen im Grundbuch | Kaufpreis meist vollständig an den Verkäufer |
| Noch Darlehen/Grundschuld des Verkäufers vorhanden | Teilzahlung an die Bank, Rest an Verkäufer |
| Besondere Sicherungsfälle | Zahlung ggf. über Notaranderkonto |
In vielen Verträgen ist geregelt, dass die Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung zu erfolgen hat, häufig innerhalb von ca. 10 bis 14 Tagen.
9. Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt regelmäßig der sogenannte wirtschaftliche Übergang.
Ab diesem Zeitpunkt gehen in der Regel auf den Käufer über:
- Besitz
- Nutzungen, z. B. Mieteinnahmen
- Lasten
- öffentliche Abgaben
- Verkehrssicherungspflichten
- Versicherungsrisiken, soweit vertraglich geregelt
Bei einem bebauten Grundstück erfolgt zu diesem Zeitpunkt meistens auch die Schlüsselübergabe.
Wichtig:
Der Käufer ist ab Besitzübergang wirtschaftlich berechtigt und verpflichtet, aber grundbuchrechtlich oft noch nicht Eigentümer.
10. Zahlungsbestätigung
Der Verkäufer bzw. dessen Bank bestätigt dem Notar den vollständigen Eingang des Kaufpreises bzw. der Ablösebeträge.
Erst wenn diese Zahlungsbestätigung vorliegt und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, stellt der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.
11. Antrag auf Eigentumsumschreibung
Der Notar reicht nun beim Grundbuchamt den Antrag auf Umschreibung des Eigentums ein.
Dem Grundbuchamt müssen dafür insbesondere vorliegen:
- notarieller Kaufvertrag mit Auflassung
- Nachweis der Kaufpreiszahlung bzw. Vollzugsreife
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
- Löschungsunterlagen für nicht übernommene Belastungen
- ggf. Genehmigungen und Zustimmungen
Erst danach kann das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer eintragen.
12. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs ist der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen.
Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich Eigentümer des Grundstücks.
Die Zeit vom Notartermin bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung beträgt in der Praxis häufig mehrere Monate, abhängig von Grundbuchamt, Finanzamt, Bank und den konkreten Vertragsvoraussetzungen. Als grobe Orientierung werden oft etwa 3 bis 6 Monate genannt.
13. Abschlussmitteilung des Notars
Nach erfolgter Eigentumsumschreibung informiert der Notar Käufer und Verkäufer über den Vollzug. Häufig erhalten die Beteiligten eine Eintragungsnachricht oder einen aktualisierten Grundbuchauszug.
Damit ist der Grundstückskaufvertrag vollständig abgewickelt.
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