Vertragsabschriften
Beteiligte und weitere erforderliche Stellen erhalten die vorgesehenen Ausfertigungen oder Abschriften.
Immobilienkaufvertrag · Notar · Grundbuch
Immobilienkaufvertrag: Ablauf vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung
Wann wird der Kaufpreis gezahlt? Was bedeutet Auflassungsvormerkung? Und wann ist der Käufer tatsächlich Eigentümer? Dieser Ratgeber erklärt den typischen Ablauf eines notariellen Immobilienkaufvertrags Schritt für Schritt.
Der genaue Vollzug hängt vom konkreten Kaufvertrag, bestehenden Grundbuchbelastungen, Finanzierungen, Genehmigungen sowie den Bearbeitungszeiten von Notariat, Finanzamt, Banken und Grundbuchamt ab.
Wichtig ist die Trennung zwischen Vertragsschluss, Kaufpreisfälligkeit, wirtschaftlichem Übergang und rechtlichem Eigentumsübergang. Diese Zeitpunkte fallen bei einem Immobilienkauf regelmäßig nicht zusammen.
Notariell Kaufvertrag wird notariell beurkundet
Kaufpreis Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung
Grundbuch Eigentum erst mit Grundbucheintragung
Der Ablauf auf einen Blick
13 Schritte beim Kaufvertrag einer Immobilie
Die Reihenfolge bildet einen typischen Vollzug ab. Im Einzelfall können einzelne Schritte parallel laufen, entfallen oder aufgrund besonderer Vertragsregelungen anders ausgestaltet sein.
01Notarielle Beurkundung 02Vollzug durch Notariat 03Auflassungsvormerkung 04Lastenfreistellung 05Vorkaufsrecht / Genehmigungen 06Grunderwerbsteuer 07Fälligkeitsmitteilung 08Kaufpreiszahlung 09Besitz, Nutzen & Lasten 10Zahlungsnachweis 11Umschreibungsantrag 12Eigentumsumschreibung 13Abschluss des Vollzugs
Schritt 01
Notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags
Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, bedarf nach § 311b BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Bei der Beurkundung wird der Inhalt der Niederschrift in Gegenwart des Notars vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und unterschrieben. Auch der Notar unterzeichnet die Niederschrift.
Mit dem wirksamen Vertragsschluss entstehen die vertraglichen Ansprüche und Pflichten. Der Käufer ist zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht grundbuchrechtlicher Eigentümer.
Schritt 02
Nach dem Notartermin beginnt der Vertragsvollzug
Nach der Beurkundung koordiniert das Notariat die im Vertrag vorgesehenen Vollzugsschritte.
Grundbuch
Die Sicherung des Übereignungsanspruchs durch eine Auflassungsvormerkung wird regelmäßig veranlasst.
Behörden & Genehmigungen
Je nach Objekt können Vorkaufsrechte, Zustimmungen oder sonstige Genehmigungen zu prüfen sein.
Finanzierende Banken
Bestehende, nicht zu übernehmende Grundpfandrechte werden für die Lastenfreistellung vorbereitet.
Schritt 03
Auflassungsvormerkung: Sicherung des Käufers im Grundbuch
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf die spätere Eigentumsübertragung. § 883 BGB schützt den vorgemerkten Anspruch gegenüber späteren Verfügungen, soweit diese den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden.
Die Vormerkung macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Sie ist vielmehr eine zentrale Sicherung zwischen Kaufvertragsabschluss und späterer Eigentumsumschreibung.
Schritt 04
Lastenfreistellung und bestehende Grundschulden
Sind im Grundbuch Grundschulden oder andere Belastungen eingetragen, die der Käufer nicht übernehmen soll, muss deren Löschung beziehungsweise Lastenfreistellung für den Vollzug vorbereitet werden.
Bestehen noch Darlehen des Verkäufers, kann die Gläubigerbank mitteilen, welcher Betrag für die Ablösung und Freigabe erforderlich ist. Der Kaufpreis kann dann nach den notariellen Zahlungsanweisungen teilweise direkt an die Bank und nur mit dem verbleibenden Betrag an den Verkäufer fließen.
Schritt 05
Vorkaufsrechte, Zustimmungen und weitere Genehmigungen
Je nach Grundstück und Vertragsgestaltung können zusätzliche Erklärungen erforderlich sein. Das Notariat prüft, welche Nachweise für den konkreten Vollzug benötigt werden.
Gemeindliches Vorkaufsrechtsoweit im konkreten Fall ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt
WEG-Zustimmungwenn eine wirksame Veräußerungsbeschränkung eine Zustimmung verlangt
Erbbaurechtmögliche Zustimmungserfordernisse nach Vertrag und Grundbuch
Weitere Genehmigungenabhängig von Objekt, Rechtslage und Vertragsinhalt
Schritt 06
Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Der Grundstückskauf wird dem zuständigen Finanzamt angezeigt. Soweit Grunderwerbsteuer anfällt, erhält der Erwerber den entsprechenden Steuerbescheid.
Für die Eigentumsumschreibung ist nach § 22 GrEStG grundsätzlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erforderlich, sofern keine gesetzliche oder landesrechtliche Ausnahme greift.
Schritt 07
Fälligkeitsmitteilung des Notars: Wann muss der Käufer zahlen?
Der Kaufpreis wird nicht allein deshalb fällig, weil der Notartermin stattgefunden hat. Maßgeblich ist die vertragliche Fälligkeitsregelung.
Vormerkung
Die vereinbarte Sicherung des Käufers ist hergestellt.
Lastenfreistellung
Erforderliche Löschungs- oder Treuhandunterlagen liegen in geeigneter Form vor.
Vorkaufsrechte
Erforderliche Erklärungen oder Fristabläufe sind berücksichtigt.
Genehmigungen
Die im Vertrag vorausgesetzten Zustimmungen und Genehmigungen liegen vor.
Der konkrete Vertrag entscheidet.
Welche Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sein müssen und welche Zahlungsfrist anschließend gilt, ergibt sich aus dem beurkundeten Kaufvertrag und der Fälligkeitsmitteilung des Notariats.
Schritt 08
Kaufpreiszahlung beim Immobilienkauf
Nach Eintritt der vertraglichen Fälligkeit zahlt der Käufer entsprechend den Zahlungsanweisungen. Dabei sind unterschiedliche Zahlungswege möglich.
Regelfall
Zahlung an den Verkäufer
Wenn keine abzulösenden Belastungen entgegenstehen, wird der Kaufpreis entsprechend dem Vertrag regelmäßig direkt an den Verkäufer gezahlt.
Lastenfreistellung
Teilzahlung an Gläubigerbank
Müssen Verkäuferdarlehen abgelöst werden, kann ein Teilbetrag unmittelbar an die Bank fließen; der verbleibende Betrag geht an den Verkäufer.
Sonderfall
Notaranderkonto nur bei Sicherungsinteresse
Ein Notaranderkonto ist kein Standard-Zahlungsweg. Geld darf der Notar nur zur Verwahrung annehmen, wenn hierfür insbesondere ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht und die gesetzlichen Verwahrungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Schritt 09
Besitz, Nutzen und Lasten: der wirtschaftliche Übergang
Der sogenannte wirtschaftliche Übergang wird im Kaufvertrag geregelt. Häufig ist er an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt, zwingend ist jedoch allein die konkrete vertragliche Vereinbarung.
Ab diesem Zeitpunkt können – je nach Vertrag – insbesondere Besitz, Nutzungen wie Mieteinnahmen, laufende Lasten, Verkehrssicherungspflichten und andere wirtschaftliche Risiken auf den Käufer übergehen.
Bei einem selbstgenutzten oder freien Objekt findet zu diesem Zeitpunkt häufig auch die Schlüsselübergabe statt.
Schritt 10
Nachweis der Kaufpreiszahlung
Für den weiteren Vollzug muss das Notariat entsprechend der im Vertrag vorgesehenen Abwicklung feststellen können, dass die Kaufpreiszahlung beziehungsweise die erforderlichen Ablösezahlungen erfolgt sind.
Wie dieser Nachweis geführt wird, richtet sich nach Vertrag und Vollzugsabwicklung. Erst wenn auch die übrigen Voraussetzungen vorliegen, kann die Eigentumsumschreibung weiterbetrieben werden.
Schritt 11
Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt
Sobald die vertraglichen und grundbuchrechtlichen Voraussetzungen vorliegen, kann der Umschreibungsantrag gestellt beziehungsweise vollzogen werden.
AuflassungEinigung über den Eigentumsübergang
Eintragungsunterlagenerforderliche Bewilligungen und Anträge
FinanzamtUnbedenklichkeitsbescheinigung, soweit nach § 22 GrEStG erforderlich
LastenfreistellungLöschungen bzw. vereinbarte Grundbuchbereinigung
Schritt 12
Eigentumsumschreibung: Wann gehört die Immobilie rechtlich dem Käufer?
Für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sind nach § 873 BGB die Einigung des Berechtigten und des Erwerbers sowie die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung über den Eigentumsübergang heißt Auflassung und ist in § 925 BGB geregelt.
Erst mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch ist der rechtliche Eigentumswechsel vollzogen.
Schritt 13
Abschluss des notariellen Vollzugs
Nach erfolgter Eigentumsumschreibung werden die Beteiligten regelmäßig über den Vollzug informiert. Je nach Abwicklung erhalten sie entsprechende Eintragungsnachrichten oder weitere Unterlagen.
Damit ist der Eigentumswechsel grundbuchrechtlich abgeschlossen. Weitere Pflichten aus dem Kaufvertrag – etwa Nacharbeiten oder besondere Übergabevereinbarungen – können unabhängig davon fortbestehen, wenn sie entsprechend vereinbart wurden.
Häufige Fragen
FAQ zum Ablauf eines Immobilienkaufvertrags
Wann muss der Käufer den Kaufpreis zahlen?
Die Kaufpreisfälligkeit richtet sich nach dem notariellen Kaufvertrag. Häufig informiert das Notariat nach Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen darüber, dass der Kaufpreis fällig ist und an wen welche Beträge zu zahlen sind.
Ist der Käufer nach dem Notartermin bereits Eigentümer?
Nein. Der notarielle Vertrag allein bewirkt noch nicht die Eigentumsumschreibung. Für den Eigentumsübergang sind Auflassung und Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf spätere Eigentumsübertragung. Sie ist noch nicht mit der Eigentumsumschreibung gleichzusetzen.
Wird der Kaufpreis immer über ein Notaranderkonto gezahlt?
Nein. Ein Notaranderkonto ist kein Standardfall. Die notarielle Verwahrung von Geld setzt insbesondere ein berechtigtes Sicherungsinteresse und weitere gesetzliche Voraussetzungen voraus.
Wann erfolgt die Schlüsselübergabe?
Das bestimmt der Kaufvertrag. Häufig liegt die Übergabe im Zusammenhang mit dem vereinbarten wirtschaftlichen Übergang und damit nach vollständiger Kaufpreiszahlung.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Grundbuchumschreibung?
Eine feste gesetzliche Gesamtdauer gibt es nicht. Grundbuchbelastungen, Genehmigungen, Finanzamt, Banken und Bearbeitungszeiten können die Dauer beeinflussen.
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Hinweis: Der Beitrag beschreibt einen typischen Ablauf eines deutschen Immobilienkaufvertrags und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind immer der konkrete notarielle Kaufvertrag, die Grundbuchsituation und die Umstände des Einzelfalls.