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Vermittlung von Immobilien in Krefeld und NRW
Wohnrecht · Nießbrauch · Immobilienbewertung
Der wichtigste Unterschied: Ein Wohnrecht sichert in erster Linie das eigene Wohnen. Ein Nießbrauch geht weiter und erlaubt grundsätzlich, die Nutzungen der Immobilie zu ziehen – typischerweise also auch Vermietung und Mieteinnahmen.
Beide Gestaltungen spielen häufig bei Schenkungen und lebzeitigen Immobilienübertragungen innerhalb der Familie eine Rolle. Für Eigentümer sind dabei nicht nur Nutzung und Grundbuch, sondern auch Immobilienwert, Finanzierung, Kostenverteilung und steuerliche Folgen wichtig.
Wohnrecht / Wohnungsrecht
Im allgemeinen Sprachgebrauch ist meist vom Wohnrecht die Rede. Rechtlich wird ein entsprechendes dingliches Recht häufig als Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ausgestaltet. Es berechtigt dazu, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes als Wohnung zu benutzen.
Typisch ist die Übertragung eines Hauses auf Kinder, während sich die Eltern das lebenslange Wohnen in der Immobilie vorbehalten. Eigentum und Nutzung werden dadurch voneinander getrennt: Das Kind kann bereits Eigentümer sein, während die Eltern weiterhin in der Immobilie wohnen dürfen.
Wie weit das Recht reicht, welche Räume umfasst sind und welche Kosten übernommen werden, sollte im Übertragungsvertrag eindeutig geregelt werden. Für die dingliche Absicherung wird das Recht im Grundbuch eingetragen.
Nießbrauch / Nießbrauchrecht
Der Nießbrauch nach § 1030 BGB ist umfassender. Er berechtigt dazu, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Bei Immobilien bedeutet dies typischerweise, dass der Nießbrauchberechtigte die Immobilie selbst nutzen oder – soweit die konkrete Gestaltung dies zulässt – vermieten und die Mieteinnahmen vereinnahmen kann.
Das ist besonders bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und anderen Kapitalanlageimmobilien relevant. Eigentum kann bereits auf die nächste Generation übergehen, während die wirtschaftliche Nutzung zunächst beim bisherigen Eigentümer verbleibt.
Der Nießbrauch selbst ist nach § 1059 BGB grundsätzlich nicht übertragbar; die Ausübung kann jedoch einem anderen überlassen werden. Auch hier sollte die konkrete Ausgestaltung notariell und steuerlich auf den Einzelfall abgestimmt werden.
Direkter Vergleich
Für die Entscheidung ist entscheidend, welche Nutzung nach der Übertragung erhalten bleiben soll.
Lebzeitige Immobilienübertragung
Bei einer Übertragung zu Lebzeiten kann Eigentum frühzeitig auf Kinder oder andere Personen übergehen, während sich der Übertragende bestimmte Rechte vorbehält. Die Gestaltung beeinflusst Nutzung, wirtschaftliche Verfügung, Finanzierungsmöglichkeiten und die spätere Bewertung der Immobilie.
Welche Räume, Flächen und Nutzungen sollen dem Berechtigten verbleiben?
Instandhaltung, Betriebskosten, Versicherungen, größere Reparaturen und Modernisierungen sollten eindeutig zugeordnet werden.
Art, Inhalt und Rang des Rechts können für Verkauf, Finanzierung und spätere Belastungen wesentlich sein.
Der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts und persönliche Freibeträge können für die Schenkungsteuer relevant sein.
Immobilienbewertung
Ein eingetragenes Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch beschränkt die Nutzung durch den Eigentümer und kann deshalb den Wert und die Verkäuflichkeit einer Immobilie beeinflussen. Wie stark, hängt von der konkreten Gestaltung ab.
Für die Bewertung sind insbesondere Umfang und Dauer des Rechts, Alter des Berechtigten, marktübliche Nutzung beziehungsweise Miete, Kostenverteilung, Objektzustand und die Möglichkeit einer wirtschaftlichen Nutzung relevant.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Verkehrswert und steuerlichem Kapitalwert. Der steuerliche Kapitalwert eines lebenslänglichen Nutzungsrechts wird nach den Regeln des Bewertungsgesetzes ermittelt. Das ist nicht automatisch identisch mit dem Einfluss des Rechts auf den am Markt erzielbaren Immobilienpreis.
Schenkungsteuer & steuerliche Bewertung
Vorbehaltene Nutzungsrechte können bei einer lebzeitigen Übertragung steuerlich relevant sein. Entscheidend sind jedoch die konkrete Vertragsgestaltung, die steuerliche Immobilienbewertung und der nach dem Bewertungsgesetz anzusetzende Kapitalwert des Rechts.
Kapitalwert
§ 14 BewG sieht für lebenslängliche Nutzungen und Leistungen eine Kapitalisierung des Jahreswerts mit altersabhängigen Vervielfältigern vor. § 16 BewG begrenzt den anzusetzenden Jahreswert.
Freibeträge
Nach § 16 ErbStG gelten aktuell unter anderem 500.000 Euro für Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und grundsätzlich 200.000 Euro für Enkel; für Kinder verstorbener Kinder gelten besondere Regeln.
Zehn Jahre
§ 14 ErbStG sieht vor, dass mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren für die Steuerberechnung zusammengerechnet werden.
Ob und in welcher Höhe ein Wohnrecht oder Nießbrauch die steuerliche Belastung tatsächlich reduziert, kann nur anhand des konkreten Übertragungsvertrags und der steuerlichen Werte beurteilt werden. Die Gestaltung sollte vor Beurkundung mit Notariat und Steuerberatung abgestimmt werden.
Risiken & Vertragsgestaltung
Eingetragene Rechte können die Beleihbarkeit und den Kreis möglicher Käufer beeinflussen.
Wer laufende Reparaturen und größere Maßnahmen trägt, sollte vertraglich eindeutig festgelegt werden.
Gerade beim Wohnrecht sollte bedacht werden, was gilt, wenn die berechtigte Person dauerhaft nicht mehr selbst dort wohnt.
Eine spätere Aufgabe des Rechts kann wirtschaftliche und steuerliche Folgen haben und sollte nicht improvisiert werden.
Welche Gestaltung passt?
Typisch ist die selbstgenutzte Wohnung oder das Einfamilienhaus, in dem die übertragende Person weiterhin leben möchte, ohne die wirtschaftliche Nutzung der gesamten Immobilie zu behalten.
Bei vermieteten Immobilien oder Kapitalanlagen kann der Nießbrauch sinnvoller sein, wenn der bisherige Eigentümer auch nach der Übertragung weiterhin die wirtschaftlichen Erträge erhalten soll.
Häufige Fragen
Das Wohnungsrecht sichert vor allem die eigene Nutzung als Wohnung. Der Nießbrauch ist umfassender und berechtigt grundsätzlich dazu, die Nutzungen der Immobilie zu ziehen; bei vermieteten Immobilien kann dies insbesondere die Mieteinnahmen umfassen.
Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich. Das eingetragene Recht bleibt jedoch je nach Gestaltung und Grundbuchsituation bestehen und beeinflusst regelmäßig Wert, Finanzierung und Käuferkreis.
Das klassische Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist auf die Nutzung als Wohnung durch den Berechtigten ausgerichtet. Ob und in welchem Umfang eine Überlassung an Dritte zulässig ist, hängt von der konkreten Gestaltung ab. Beim Nießbrauch ist die wirtschaftliche Nutzung deutlich weiter.
Für lebenslängliche Nutzungen sieht § 14 BewG grundsätzlich eine Kapitalisierung des Jahreswerts mit einem altersabhängigen Vervielfältiger vor. Weitere Begrenzungen und Bewertungsregeln sind zu beachten.
Ein Nießbrauch beschränkt die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers und kann den Verkehrswert erheblich beeinflussen. Die konkrete Wertwirkung hängt vom Inhalt des Rechts, seiner Dauer, den Erträgen, der Kostenverteilung und der Immobilie selbst ab.
Wenn die übertragende Person die Mieterträge weiterhin erhalten soll, ist der Nießbrauch typischerweise umfassender als ein reines Wohnungsrecht. Die konkrete Gestaltung sollte individuell geprüft werden.
Immobilie bewerten
Wenn Wohnrecht oder Nießbrauch bei Verkauf, Schenkung, Erbschaft oder Vermögensauseinandersetzung bewertet werden müssen, ist eine objektspezifische Betrachtung erforderlich.
Erbschaft & Immobilie
Weitere Informationen zu typischen Entscheidungen nach einer Immobilienerbschaft.
Sonderrechte
Bei Rechten und Belastungen ist die Verbindung aus Bewertung, Verkaufserfahrung und juristisch sauberer Vorbereitung besonders wichtig.
Immobilienbewertung & Verkauf
Sie möchten wissen, wie ein eingetragenes Recht den Immobilienwert oder einen geplanten Verkauf beeinflusst?
Schildern Sie uns kurz die Immobilie und die Art des Rechts. Wir prüfen, in welchem Umfang wir Sie bei Bewertung oder Immobilienverkauf unterstützen können.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zu immobilienbezogenen Bewertungs- und Gestaltungsfragen. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei Übertragungen sollten Vertragsgestaltung und steuerliche Folgen vor Beurkundung mit Notariat und Steuerberatung abgestimmt werden.