Notartermin beim Immobilienverkauf: Ablauf und Kaufvertrag verständlich erklärt
Der Käufer ist gefunden, der Preis vereinbart und der Notartermin steht bevor. Für viele Eigentümer ist das ein erleichternder Moment. Gleichzeitig tauchen neue Fragen auf: Was unterschreibe ich eigentlich? Weshalb wird der gesamte Vertrag vorgelesen? Wer bezahlt den Notar? Und kann ich nach der Unterschrift noch etwas ändern?
Ein Immobilienkaufvertrag enthält Begriffe, die im Alltag kaum vorkommen: Auflassung, Lastenfreistellung oder Vollstreckungsunterwerfung. Sie beschreiben wichtige Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Wer ihre Bedeutung kennt, kann den Vertragsentwurf besser lesen und gezielt nachfragen.
Wir erklären, wie Sie sich auf den Notartermin beim Immobilienverkauf in Krefeld vorbereiten, welche Aufgaben das Notariat übernimmt und was typischerweise im Kaufvertrag steht.
Der Weg zum Notartermin beginnt vor dem Vertragsentwurf
Bevor ein Kaufvertragsentwurf beauftragt wird, sollten die wesentlichen Vereinbarungen feststehen: Wer verkauft an wen, zu welchem Preis und mit welchem vorgesehenen Übergabetermin? Auch die Finanzierung des Käufers sollte rechtzeitig mit dessen Bank geklärt sein. Eine mündliche Kaufzusage allein beantwortet diese Fragen noch nicht.
Das Notariat benötigt die Personalien der Beteiligten und Angaben zur Immobilie. Je nach Fall kommen Informationen über bestehende Darlehen, Mietverhältnisse, mitverkauftes Inventar, Vollmachten oder erforderliche Zustimmungen hinzu.
Bei einem Haus in Krefeld-Hüls können andere Vereinbarungen wichtig sein als bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus. Besonders Übergabe, Räumung, Mietverhältnisse und bekannte Besonderheiten sollten deshalb früh besprochen werden.
Im Rahmen unseres Maklerauftrags stellen wir die erforderlichen Informationen zusammen, stimmen offene Punkte mit den Beteiligten ab und koordinieren die Übermittlung an das Notariat. Welche Aufgaben wir im gesamten Verkauf übernehmen, erläutern wir auch in unserem Beitrag „Was macht ein Immobilienmakler zwischen Auftrag und Notartermin?“.
Welche Aufgaben hat der Notar – und für wen arbeitet er?
Der Notar gestaltet und beurkundet den Vertrag und betreut dessen rechtliche Abwicklung. Er klärt die Vorstellungen der Beteiligten, erläutert die rechtlichen Folgen und arbeitet die getroffenen Vereinbarungen in die Urkunde ein.
Dabei ist er zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet. Er berücksichtigt die Interessen beider Vertragsseiten. Daran ändert sich nichts, wenn der Käufer das Notariat vorgeschlagen hat, der Verkäufer dort bereits bekannt ist oder der Makler den Kontakt vermittelt.
Neutralität bedeutet: Käufer und Verkäufer dürfen Fragen stellen und rechtliche Erläuterungen erwarten. Das Notariat soll insbesondere vermeiden, dass unerfahrene Beteiligte die Tragweite ihrer Erklärungen missverstehen.
Die wirtschaftliche Bewertung des Kaufpreises und die technische Untersuchung des Gebäudes gehören hingegen nicht zur notariellen Prüfung. Fragen zum Marktwert, zum tatsächlichen Gebäudezustand oder zu steuerlichen Folgen müssen mit den jeweils zuständigen Fachleuten geklärt werden. Notarielle Vertragsgestaltung, Immobilienbewertung und die Organisation des Verkaufs erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
Wie früh muss der Kaufvertragsentwurf vorliegen?
Lesen Sie den Entwurf rechtzeitig und markieren Sie unklare Stellen. Besprechen Sie Fragen möglichst vor dem Termin mit dem Notariat. So können erforderliche Änderungen vorbereitet und mit der anderen Vertragsseite abgestimmt werden.
Die häufig erwähnte Zweiwochenfrist gilt nicht pauschal für jeden Immobilienverkauf. Bei beurkundungspflichtigen Immobilienverträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher soll der Verbraucher den vorgesehenen Vertragstext nach § 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vom beurkundenden Notar oder einem mit ihm zur gemeinsamen Berufsausübung verbundenen Notar erhalten. Bei einer Unterschreitung sollen die Gründe in der Urkunde stehen. Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall vorliegen, klärt das Notariat.
Bei einem Verkauf zwischen zwei Privatpersonen besteht diese besondere gesetzliche Regelfrist nicht. Ausreichend Zeit für eine sorgfältige Prüfung ist trotzdem sinnvoll. Nach der Beurkundung gibt es grundsätzlich kein allgemeines vierzehntägiges Widerrufsrecht wie bei manchen Verbrauchergeschäften. Ein späterer Rücktritt setzt einen entsprechenden vertraglichen oder gesetzlichen Grund voraus.
Was steht eigentlich in einem notariellen Kaufvertrag?
Umgangssprachlich wird oft vom „Notarvertrag“ gesprochen. Beim Immobilienverkauf handelt es sich in der Regel um einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Sein Aufbau kann unterschiedlich sein. Bei einer bestehenden Immobilie sind insbesondere die folgenden Bereiche wichtig.
1. Vertragsparteien und Kaufgegenstand
Der Vertrag hält fest, wer die Immobilie verkauft und wer sie erwirbt. Auch Vertretungen und bei mehreren Käufern die vorgesehenen Eigentumsanteile können hier eine Rolle spielen. Der Grundbesitz wird anhand der Grundbuch- und Grundstücksangaben genau bezeichnet.
Bei einer Eigentumswohnung sind außerdem die rechtliche Zuordnung der Wohnung, die Miteigentumsanteile und gegebenenfalls Stellplätze oder Sondernutzungsrechte wichtig. Eine im Alltag genutzte Fläche gehört nicht allein deshalb automatisch zum Kaufgegenstand.
Verständlich erklärt: Der Vertrag muss eindeutig beschreiben, was tatsächlich verkauft wird. Auch Einbauküche oder andere bewegliche Gegenstände sollten bei einer Mitveräußerung klar zugeordnet werden.
2. Grundbuchbelastungen und Lastenfreistellung
Im Grundbuch können Rechte Dritter stehen, beispielsweise Grundschulden oder Wegerechte. Der Vertrag regelt, welche Rechte übernommen und welche beseitigt werden sollen. Bei abzulösenden Verkäuferdarlehen stimmt das Notariat die erforderlichen Freigabeunterlagen mit der Gläubigerbank ab.
Verständlich erklärt: „Lastenfreistellung“ beschreibt die Beseitigung der Belastungen, die der Käufer nach dem Vertrag nicht übernehmen soll. Ein vereinbartes Wegerecht kann dagegen bestehen bleiben. Deshalb muss genau betrachtet werden, auf welche Rechte sich eine Regelung bezieht.
3. Kaufpreis und Fälligkeit
Hier stehen die Höhe des Kaufpreises und die Voraussetzungen für seine Zahlung. Die Unterschrift bedeutet normalerweise nicht, dass der Käufer sofort überweisen muss. Häufig sind zunächst bestimmte Sicherungen und Unterlagen erforderlich. Nach deren Vorliegen informiert das Notariat über die Fälligkeit; maßgeblich bleiben die vereinbarten Vertragsregelungen.
Verständlich erklärt: Die Fälligkeitsmitteilung ist das Signal, die Zahlung entsprechend dem Vertrag und den notariellen Zahlungsanweisungen vorzunehmen. Muss noch ein Verkäuferdarlehen abgelöst werden, kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an dessen Bank fließen.
4. Auflassungsvormerkung und Auflassung
Diese ähnlich klingenden Begriffe erfüllen unterschiedliche Funktionen. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf die spätere Eigentumsübertragung im Grundbuch. Die Auflassung ist die rechtliche Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang.
Verständlich erklärt: Die Vormerkung schützt den Erwerbsanspruch. Eigentümer wird der Käufer erst mit der dafür erforderlichen Einigung und seiner Eintragung im Grundbuch. Die Unterschrift unter den Kaufvertrag allein genügt dafür nicht.
5. Übergabe sowie Besitz, Nutzen und Lasten
Der Vertrag bestimmt, wann die Immobilie wirtschaftlich übergeht. Ab diesem Zeitpunkt werden insbesondere Nutzungsmöglichkeiten, Mieteinnahmen, laufende Kosten und Risiken nach den vereinbarten Regelungen zugeordnet. Häufig knüpft der Übergang an die vollständige Kaufpreiszahlung an.
Verständlich erklärt: Schlüsselübergabe und Eigentumsumschreibung können zu unterschiedlichen Zeitpunkten stattfinden. Ein Verkäufer, der noch Zeit für seinen Umzug braucht, sollte dies rechtzeitig ansprechen. Auch eine vorzeitige Nutzung durch den Käufer benötigt eine sorgfältig abgestimmte Vereinbarung.
6. Zustand der Immobilie und Sachmängelhaftung
Bei gebrauchten Immobilien enthalten Kaufverträge häufig Regelungen zum Ausschluss der Sachmängelhaftung. Welche Wirkung sie haben, hängt von ihrem Inhalt und dem konkreten Fall ab. Ein Haftungsausschluss schützt den Verkäufer insbesondere nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder einer übernommenen Beschaffenheitsgarantie (§ 444 BGB).
Verständlich erklärt: Die Formulierung „gekauft wie gesehen“ beantwortet nicht jede Haftungsfrage. Bekannte erhebliche Mängel und zugesagte Eigenschaften sollten vor der Beurkundung offen angesprochen und mit dem Notariat geklärt werden. Fragen des Käufers müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden.
7. Vollmachten und Vollstreckungsunterwerfung
Vollzugsvollmachten ermöglichen es dem Notariat, vereinbarte Schritte der Vertragsabwicklung vorzunehmen. Eine Finanzierungsvollmacht kann dem Käufer unter bestimmten Sicherungsbedingungen erlauben, die Immobilie bereits vor seiner Eigentumseintragung für die Kaufpreisfinanzierung zu belasten.
Eine Vollstreckungsunterwerfung kann beispielsweise die Kaufpreiszahlung betreffen. Sie kann dem Gläubiger ermöglichen, einen Anspruch unter den rechtlichen Voraussetzungen unmittelbar aus der notariellen Urkunde durchzusetzen, ohne zuvor ein gesondertes Klageverfahren zu führen.
Verständlich erklärt: Solche Klauseln können erhebliche Folgen haben. Lassen Sie sich erläutern, welche Verpflichtung gesichert wird und unter welchen Voraussetzungen eine Durchsetzung möglich ist.
8. Kosten, Genehmigungen und weitere Vereinbarungen
Weitere Abschnitte können die Kostenverteilung, erforderliche Zustimmungen, bestehende Mietverhältnisse oder eine vereinbarte Räumung betreffen. Bei einer Eigentumswohnung kann beispielsweise eine Verwalterzustimmung erforderlich sein, wenn die maßgeblichen Regelungen dies vorsehen.
Wesentliche Abreden sollten dem Notariat vollständig mitgeteilt werden. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass eine mündliche Zusage neben dem Vertrag dieselbe Sicherheit bietet wie eine rechtlich richtig aufgenommene Vereinbarung.
Wie läuft der Notartermin ab?
Zu Beginn stellt der Notar die Identität der Beteiligten fest und klärt gegebenenfalls Vertretungsfragen. Bringen Sie die vom Notariat angeforderten Unterlagen und ein gültiges Ausweisdokument mit. Falls jemand nicht persönlich teilnehmen kann oder Sprachunterstützung benötigt, sollte dies frühzeitig abgestimmt werden.
Anschließend wird die notarielle Niederschrift vorgelesen. Der Notar erläutert den rechtlichen Inhalt und beantwortet Fragen. Stellen Sie Ihre Fragen ausdrücklich, auch wenn Ihnen ein Begriff vermeintlich selbstverständlich erscheinen müsste. Sie müssen juristische Fachsprache nicht beherrschen.
Änderungswünsche können angesprochen werden. Ob sie unmittelbar umgesetzt werden können oder weitere Abstimmung und Prüfungszeit benötigen, hängt von ihrem Umfang und den Umständen ab. Wenn der Inhalt geklärt und von den Beteiligten genehmigt ist, wird die Urkunde unterschrieben; auch der Notar unterzeichnet.
Die benötigte Zeit richtet sich nach Vertragsumfang, Besonderheiten und Rückfragen. Planen Sie den Termin so, dass kein unnötiger Zeitdruck entsteht.
Was kostet der Notartermin – und wer bezahlt ihn?
Die Notargebühren sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Sie richten sich insbesondere nach dem Geschäftswert und den gesetzlich vorgesehenen Tätigkeiten. Hinzu kommen gegebenenfalls Auslagen und Umsatzsteuer. Die Beratung und Entwurfserstellung im Zusammenhang mit der Beurkundung sind grundsätzlich in der Beurkundungsgebühr enthalten.
Eine reine Prozentangabe zum Kaufpreis ist keine genaue Kostenberechnung. Häufig genannte Gesamtbeträge enthalten neben Notargebühren auch Gebühren des Grundbuchamts; bei einer Finanzierung können weitere Kosten für die Grundschuld hinzukommen. Bitten Sie das Notariat deshalb um eine auf Ihren Fall bezogene Kostenübersicht.
Die Beurkundungs- und Eigentumsumschreibungskosten trägt grundsätzlich der Käufer; die Vereinbarung im Kaufvertrag ist ebenfalls zu beachten. Kosten für die Beseitigung nicht übernommener Verkäuferbelastungen werden üblicherweise dem Verkäufer zugeordnet. Die interne Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist von der gesetzlichen Haftung gegenüber dem Notariat zu unterscheiden. Nach dem GNotKG können mehrere Beteiligte für Kosten einstehen müssen.
Entstehen Kosten, wenn der Verkauf doch nicht zustande kommt?
Ja, ein beauftragtes notarielles Verfahren kann bereits vor der Unterschrift Gebühren auslösen. Bei einem Abbruch kommt es unter anderem darauf an, welche Tätigkeit bereits erbracht wurde und wer den Auftrag erteilt oder eine Kostenübernahme erklärt hat. Ein bereits erstellter Vertragsentwurf ist deshalb kein unverbindliches, automatisch kostenloses Angebot.
Wir stimmen die Beauftragung des Notariats mit den Beteiligten ab. Eine geklärte Kaufentscheidung und die rechtzeitige Abstimmung der Finanzierung schaffen dafür eine sinnvolle Grundlage.
Wie VDB Immobilien den Notartermin vorbereitet und begleitet
Für Verkäufer soll der Notartermin der Abschluss einer sorgfältigen Vorbereitung sein. Dazu gehören vollständige Informationen, abgestimmte Vereinbarungen und eine realistische Zeitplanung.
Im Rahmen unserer Maklerleistungen in Krefeld stellen wir die Objektinformationen zusammen, koordinieren Rückfragen und unterstützen die Abstimmung zwischen Verkäufer, Käufer und Notariat. Wir gleichen den Entwurf mit den uns bekannten Objektdaten und besprochenen Eckpunkten ab und geben offene Fragen an die zuständigen Beteiligten weiter. Die rechtliche Gestaltung und Erläuterung des Vertrags liegen beim Notar.
Wie es nach der Unterschrift mit Kaufpreiszahlung, Übergabe und Eigentumsumschreibung weitergeht, erfahren Sie in unserem Leitfaden zum Ablauf eines Immobilienkaufvertrags.
Sie planen den Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses in Krefeld?
Wir besprechen mit Ihnen den Verkaufsweg und begleiten die Vorbereitung bis zum Notartermin und die anschließende Übergabe. Nehmen Sie Kontakt zu VDB Immobilien auf oder rufen Sie uns unter 02151-6553330 an.
Dieser Beitrag erläutert typische Abläufe beim Verkauf bestehender Immobilien in Deutschland. Maßgeblich sind der konkrete Vertrag und die Umstände des Einzelfalls. Individuelle Rechtsfragen klären Sie mit dem Notariat oder Ihrer anwaltlichen Beratung.