Angebotspreise sind nicht der Marktwert: Warum Immobilienanzeigen leicht zu falschen Preisvorstellungen führen
„Ich habe mir vergleichbare Häuser im Internet angesehen. Unter diesem Preis möchte ich meine Immobilie nicht verkaufen.“
Diesen Gedanken können wir gut nachvollziehen. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, informiert sich zunächst auf Immobilienportalen. Einige Angebote werden gespeichert, Wohnflächen verglichen und Quadratmeterpreise ausgerechnet. Daraus entsteht eine Vorstellung davon, was das eigene Haus oder die eigene Wohnung wert sein müsste.
Die Schwierigkeit: Immobilienanzeigen zeigen zunächst, welchen Preis ein Anbieter verlangt. Sie belegen nicht, welchen Preis ein Käufer tatsächlich bezahlt.
Gerade in Krefeld können außerdem erhebliche Unterschiede zwischen Wohnlagen und einzelnen Objekten bestehen. Was auf den ersten Blick vergleichbar aussieht, kann wirtschaftlich weit auseinanderliegen.
Ein Angebotspreis ist zunächst eine Preisvorstellung
Ein Eigentümer kann seine Immobilie grundsätzlich mit der Preisvorstellung anbieten, die er für angemessen hält. Ob sich dafür ein Käufer findet, steht auf einem anderen Blatt.
Hinter einem Angebotspreis können unterschiedliche Überlegungen stehen: eine fundierte Bewertung, ein eingeplanter Verhandlungsspielraum, persönliche Erwartungen oder die Hoffnung, einen besonders zahlungsbereiten Käufer zu finden.
Manchmal orientiert sich die Forderung auch daran, welcher Betrag für den nächsten Immobilienkauf benötigt wird oder wie viel über die Jahre investiert wurde. Solche Überlegungen sind aus Sicht des Eigentümers verständlich. Sie bestimmen jedoch nicht automatisch die Zahlungsbereitschaft des Marktes.
Auch ein professionell gestaltetes Inserat kann einen Preis enthalten, der sich am Markt nicht durchsetzen lässt.
Wer mehrere solcher Angebote als Vergleich heranzieht, übernimmt möglicherweise die Wunschvorstellungen anderer Anbieter in die eigene Kalkulation.
Angebotspreis, Kaufpreis und Marktwert unterscheiden
Für eine realistische Einordnung sollten drei Begriffe auseinandergehalten werden:
| Begriff | Was er aussagt |
|---|---|
| Angebotspreis | Der Betrag, zu dem eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird. |
| Kaufpreis | Der Betrag, auf den sich Käufer und Verkäufer im konkreten Kaufvertrag einigen. |
| Marktwert beziehungsweise Verkehrswert | Der zum Bewertungsstichtag unter gewöhnlichen Marktbedingungen voraussichtlich erzielbare Preis unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie. |
Der Marktwert wird damit aus den Eigenschaften der Immobilie und den Marktverhältnissen abgeleitet. Persönliche Wünsche oder ungewöhnliche Umstände sollen ihn nicht bestimmen. Dies entspricht dem Grundgedanken des § 194 Baugesetzbuch.
Die drei Beträge können übereinstimmen. Ein veröffentlichter Angebotspreis allein belegt diese Übereinstimmung jedoch ebenso wenig wie ein einzelner, möglicherweise durch besondere Umstände beeinflusster Kaufpreis.
Was aus einem Inserat geworden ist, bleibt häufig unbekannt
Ein Haus wird für einen bestimmten Betrag angeboten. Einige Wochen später ist die Anzeige verschwunden. Für Außenstehende liegt der Schluss nahe: Die Immobilie wurde zu diesem Preis verkauft.
Tatsächlich kann das unterschiedliche Gründe haben:
- Die Immobilie wurde zum Angebotspreis verkauft.
- Käufer und Verkäufer haben einen niedrigeren oder höheren Preis vereinbart.
- Der Verkauf wurde zurückgestellt.
- Die Anzeige wurde überarbeitet oder bei einem anderen Anbieter neu veröffentlicht.
Aus dem Verschwinden einer Anzeige lässt sich der tatsächlich erzielte Kaufpreis nicht ablesen.
Hinzu kommt ein weiterer Effekt: Schwer verkäufliche oder zu hoch eingepreiste Immobilien können länger sichtbar bleiben. Wer regelmäßig dieselben Angebote betrachtet, gewinnt dadurch möglicherweise ein verzerrtes Bild des Preisniveaus. Gut positionierte Immobilien können dagegen bereits verkauft sein und in der aktuellen Suche fehlen.
Krefeld hat keinen einheitlichen Immobilienpreis
Bei der Bewertung genügt es nicht, im Suchfilter „Krefeld“ einzutragen und anschließend nach ähnlicher Wohnfläche zu suchen.
Unsere Erfahrung vor Ort zeigt, wie unterschiedlich Wohnlagen innerhalb des Stadtgebiets wahrgenommen werden. Zwischen Stadtteilen, Wohngegenden und teilweise benachbarten Straßen können deutliche Preisunterschiede bestehen.
Dabei ist auch ein Stadtteilname allein noch keine hinreichende Lagebeschreibung. Eine ruhige Seitenstraße, eine stark befahrene Durchgangsstraße oder eine Lage unmittelbar an gewerblichen Nutzungen bieten unterschiedliche Voraussetzungen.
Für Käufer können unter anderem entscheidend sein:
- Verkehr und Lärmbelastung,
- das unmittelbare Straßenbild und die Nachbarbebauung,
- Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindung,
- Ausrichtung, Privatsphäre und Nutzbarkeit des Grundstücks,
- Schulen, Grünflächen und die Erreichbarkeit wichtiger Alltagsziele.
Ein Angebot aus Bockum lässt sich deshalb nicht pauschal auf ein Haus in Fischeln übertragen. Ebenso wenig sind zwei Immobilien innerhalb von Hüls automatisch gleichwertig.
Der konkrete Standort muss zur Vergleichbarkeit passen – nicht nur die gemeinsame Postanschrift „Krefeld“.
Äpfel mit Birnen vergleichen: Ähnliche Eckdaten reichen nicht
„Beide Häuser haben ungefähr 150 Quadratmeter Wohnfläche und stammen aus demselben Baujahr.“
Das klingt zunächst nach einer guten Vergleichsgrundlage. Dennoch können sich die Immobilien erheblich unterscheiden.
Das eine Haus wurde umfassend modernisiert und verfügt über eine zeitgemäße Heizung, erneuerte Leitungen und ein gedämmtes Dach. Beim anderen stehen wesentliche Arbeiten noch bevor. Das eine Grundstück liegt ruhig und bietet einen gut nutzbaren Garten. Das andere ist ungünstig zugeschnitten oder stärker belastet.
Auch bei Eigentumswohnungen können Unterschiede bestehen, die auf den ersten Blick wenig auffallen:
| Vergleichsmerkmal | Warum es den Preis beeinflussen kann |
|---|---|
| Modernisierung und energetischer Zustand | Unterschiedlicher Investitionsbedarf nach dem Kauf |
| Grundriss und Flächenqualität | Unterschiedliche Nutzbarkeit trotz ähnlicher Quadratmeterzahl |
| Etage, Aufzug und Barrierearmut | Unterschiedliche Eignung für bestimmte Käufergruppen |
| Vermietung oder freie Verfügbarkeit | Unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten |
| Rücklage und geplante WEG-Maßnahmen | Unterschiedliche künftige finanzielle Belastungen |
| Rechte und Nutzungseinschränkungen | Mögliche Auswirkungen auf Verfügbarkeit und Verwertbarkeit |
Fotos und kurze Beschreibungstexte können diese Unterschiede nur begrenzt vermitteln. Manche wertrelevanten Eigenschaften werden erst bei einer Besichtigung oder der Prüfung der Unterlagen erkennbar.
Warum der Quadratmeterpreis keine einfache Übertragungsformel ist
Aus einem Inserat lässt sich schnell ein Quadratmeterpreis berechnen. Diesen mit der eigenen Wohnfläche zu multiplizieren, liefert jedoch noch keinen belastbaren Immobilienwert.
Bereits die Flächenangaben müssen auf einer vergleichbaren Grundlage beruhen. Zudem verändert sich der Preis pro Quadratmeter unter anderem mit Objektgröße, Grundstücksanteil, Zustand und Lage.
Bei Häusern steckt im Gesamtkaufpreis auch der Wert des Grundstücks. Bei Eigentumswohnungen müssen unter anderem Gemeinschaftseigentum und wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.
Ein pauschaler Quadratmeterpreis kann diese Unterschiede verdecken. Er eignet sich allenfalls für eine erste Orientierung, wenn die zugrunde liegenden Objekte tatsächlich hinreichend vergleichbar sind.
Auch belegte Kaufpreise müssen fachlich eingeordnet werden
Tatsächlich vereinbarte Kaufpreise sind eine wichtigere Grundlage als ungeprüfte Preisforderungen. Doch auch sie lassen sich nicht ohne Weiteres auf eine andere Immobilie übertragen.
Für das Vergleichswertverfahren verlangt die Immobilienwertermittlungsverordnung hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale und eine ausreichende zeitliche Nähe zum Bewertungsstichtag. Abweichungen müssen geprüft und gegebenenfalls berücksichtigt werden.
Ein Verkauf aus einer anderen Marktsituation, eine abweichende Mikrolage oder ein wesentlich besserer Gebäudezustand können die Aussagekraft eines Vergleichs deutlich verändern.
Die entscheidende Frage lautet deshalb: Wie gut lässt sich dieser Vergleich fachlich auf die eigene Immobilie übertragen?
Was ein zu hoch abgeleiteter Angebotspreis auslösen kann
Wer seine Preisvorstellung auf ungeeignete Vergleichsangebote stützt, riskiert einen schwierigen Vermarktungsstart.
Passende Käufer können das Angebot wegen des Preises aussortieren. Bei Besichtigungen entstehen wiederholt dieselben Einwände. Später werden möglicherweise mehrere Preisanpassungen notwendig.
Auch laufende Kosten und der persönliche Aufwand eines längeren Verkaufsprozesses sollten berücksichtigt werden. Einen bestimmten Mehrerlös kann das bloße Abwarten nicht garantieren.
Eine realistische Einwertung hilft deshalb, die Stärken einer Immobilie überzeugend zu begründen und mit einer nachvollziehbaren Preisstrategie zu starten.
Wie VDB Immobilien den Wert Ihrer Immobilie einordnet
Bei VDB Immobilien nutzen wir Angebote als ergänzende Information über das aktuelle Wettbewerbsumfeld. Die Preisfindung bauen wir auf der individuellen Betrachtung Ihrer Immobilie und geeigneten Marktdaten auf.
Wir prüfen Lage, Zustand, Ausstattung, Flächen, Grundstück, Nutzung und wertrelevante Besonderheiten. Dazu kommt unsere Erfahrung aus der Vermarktung und aus Gesprächen mit Käufern in Krefeld und am Niederrhein.
So lässt sich erläutern, welche Vergleiche aussagekräftig sind, wo Unterschiede bestehen und welcher Angebotspreis zur gewählten Verkaufsstrategie passt.
Sie haben Immobilienanzeigen verglichen und möchten wissen, ob sich die dort genannten Preise auf Ihr Haus oder Ihre Wohnung übertragen lassen? Bringen Sie Ihre Vergleichsangebote gerne mit. Wir besprechen mit Ihnen, welche Schlüsse sich daraus ziehen lassen.
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