Warum sich Erbengemeinschaften häufig streiten – und wie sich eine Teilungsversteigerung vermeiden lässt

Ein Elternhaus in Krefeld, mehrere Erben und unterschiedliche Vorstellungen: Einer möchte möglichst schnell verkaufen, eine andere das Haus behalten. Der dritte hält den vorgeschlagenen Verkaufspreis für viel zu niedrig. Was zunächst nach einer lösbaren Aufgabe aussieht, kann sich zu einem langwierigen Familienkonflikt entwickeln.

Dabei geht es häufig um mehr als Geld. Erinnerungen, persönliche Lebensumstände und unterschiedliche Erfahrungen mit Immobilien treffen aufeinander. Eine frühzeitige, nachvollziehbare Wertermittlung kann helfen, wieder eine gemeinsame Gesprächsgrundlage zu finden.

Unterschiedliche Wohnorte führen zu unterschiedlichen Preisvorstellungen

Nach einem Erbfall leben die Beteiligten oft über ganz Deutschland verteilt. Die Immobilie steht in Krefeld, ein Miterbe wohnt in München, eine andere in einer ländlichen Region. Jeder bringt das Preisgefühl seines eigenen Wohnortes mit.

Wer hohe Immobilienpreise aus einer wirtschaftsstarken Großstadt kennt, empfindet eine realistische Einschätzung für das geerbte Haus möglicherweise als zu niedrig. Wer aus einer preisgünstigeren Region kommt, hält denselben Betrag vielleicht bereits für ausgesprochen attraktiv.

Entscheidend ist jedoch der Markt am Standort der geerbten Immobilie.

Auch innerhalb Krefelds genügt ein pauschaler Quadratmeterpreis nicht. Ein Haus in Hüls, eine Eigentumswohnung in Uerdingen oder ein Mehrfamilienhaus in der Innenstadt benötigen jeweils eine eigene Betrachtung. Mikrolage, Grundstück, Gebäudezustand, energetische Eigenschaften, Vermietung und Modernisierungsbedarf beeinflussen die Preisfindung.

Hinzu kommt: Preise in Immobilienanzeigen sind zunächst Wunschpreise der Anbieter. Sie belegen nicht, zu welchem Betrag ein vergleichbares Objekt tatsächlich verkauft wurde.

Wenn Erinnerungen und wirtschaftliche Interessen aufeinandertreffen

Für einen Miterben ist das Haus vor allem ein Vermögenswert. Für einen anderen ist es der Ort der eigenen Kindheit. Wieder ein anderer hat sich jahrelang um die Eltern und die Immobilie gekümmert und empfindet eine besondere Verantwortung.

Daraus entstehen unterschiedliche Wünsche:

• Ein Erbe benötigt seinen Anteil kurzfristig für die eigene Finanzierung.
• Eine Miterbin möchte das Haus innerhalb der Familie erhalten.
• Ein Beteiligter übernimmt die Betreuung vor Ort und fühlt sich damit allein.
• Andere möchten auf einen höheren Preis warten, tragen den laufenden Aufwand aber kaum mit.

Solche Unterschiede lassen sich leichter besprechen, wenn persönliche Anliegen und die wirtschaftlichen Eigenschaften der Immobilie getrennt betrachtet werden. Der Erinnerungswert verdient Respekt. Ein Käufer wird seine Zahlungsbereitschaft dennoch an Lage, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und Finanzierung ausrichten.

Warum ein einzelner Erbe den Verkauf blockieren kann

Gehört eine Immobilie zum gemeinschaftlichen Nachlass, können die Erben darüber grundsätzlich nur gemeinsam verfügen. Für den üblichen Verkauf der gesamten Immobilie müssen deshalb alle Miterben mitwirken – persönlich oder durch wirksame Vertretung. Eine Mehrheit der Erbanteile genügt dafür grundsätzlich nicht.

Eine unrealistische Preisforderung kann den Verkauf dadurch erheblich verzögern. Währenddessen fallen möglicherweise weiterhin Versicherungen, Grundsteuer, Heizkosten und notwendige Instandhaltung an.

Umgekehrt sollte niemand zu einem vorschnellen Verkauf gedrängt werden. Zielführend ist ein Vorgehen, bei dem alle Beteiligten dieselben Unterlagen und dieselbe nachvollziehbare Bewertung erhalten.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Wenn keine Einigung gelingt, kann grundsätzlich auch ein einzelner Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Die Zustimmung aller anderen Erben ist dafür nicht erforderlich. Rechtliche Einschränkungen können sich allerdings beispielsweise aus testamentarischen Anordnungen ergeben. Grundlage sind der Anspruch auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft und die Vorschriften über die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft.

Vereinfacht gesagt wird die Immobilie in einem gerichtlichen Verfahren versteigert, damit an ihre Stelle ein grundsätzlich teilbarer Geldbetrag tritt. Üblicherweise wird die gesamte gemeinschaftliche Immobilie versteigert, nicht lediglich der rechnerische Anteil des Antragstellers.

Das Verfahren dient der Aufhebung der Gemeinschaft an der Immobilie. Zahlungsrückstände bei einer Bank sind dafür keine Voraussetzung. Das Gericht setzt den Verkehrswert regelmäßig auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens fest. Dieser Wert ist jedoch keine Garantie dafür, dass im Versteigerungstermin ein entsprechender Erlös erzielt wird.

Welche Folgen kann eine Teilungsversteigerung haben?

Der Erlös lässt sich nur begrenzt planen

Eine Teilungsversteigerung führt nicht zwangsläufig zu einem Verkauf unter Wert. Es besteht jedoch das Risiko eines wirtschaftlich ungünstigen Ergebnisses. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert ist kein zugesicherter Verkaufspreis.

Bei einem gemeinsam organisierten Verkauf können die Erben Angebotspreis, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen wesentlich stärker mitgestalten.

Verfahrenskosten belasten das Ergebnis

Gerichtliche Gebühren und die Kosten der Verkehrswertermittlung verursachen zusätzlichen Aufwand. Verfahrenskosten werden grundsätzlich aus dem Versteigerungserlös gedeckt; daneben können eigene Beratungskosten entstehen. Für die Erben ist deshalb entscheidend, welcher Betrag nach Berücksichtigung der Kosten und weiterer Ansprüche tatsächlich verbleibt.

Der Streit kann nach der Versteigerung weitergehen

Eine versteigerte Immobilie bedeutet noch keinen abschließend verteilten Nachlass.

Über die Auszahlung des verbleibenden Erlöses müssen sich die Berechtigten weiterhin einigen. Fehlen die erforderlichen übereinstimmenden Erklärungen, kann der Erlösüberschuss gemeinschaftlich hinterlegt werden. Dann ist das Haus bereits verkauft, während der Streit um das Geld weiterbesteht.

Auch familiär kann das Verfahren Spuren hinterlassen. Wer die Versteigerung als Druckmittel einsetzt, sollte bedenken, wie sehr dies die Bereitschaft zu einer gemeinsamen Lösung beeinträchtigen kann.

Wie lässt sich eine Teilungsversteigerung vermeiden?

1. Gemeinsam eine fundierte Wertermittlung beauftragen

Die tragfähigste Grundlage entsteht, wenn sich alle Miterben vorab auf einen qualifizierten Ansprechpartner und einen klaren Bewertungsauftrag verständigen.

Eine persönliche Immobilienbewertung hilft, Preisvorstellungen anhand der tatsächlichen Objekteigenschaften einzuordnen. Dabei sollte geklärt werden, ob eine Marktpreiseinschätzung für den geplanten Verkauf ausreicht oder ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich ist.

Eine Bewertung wird durch die gemeinsame Beauftragung nicht automatisch rechtlich bindend. Ihr Nutzen liegt zunächst darin, dass alle Beteiligten dieselbe fachlich begründete Entscheidungsgrundlage erhalten.

2. Übernahme und Auszahlung realistisch prüfen

Möchte ein Miterbe die Immobilie übernehmen, sollten Wert und Finanzierung frühzeitig geklärt werden. Eine grundsätzliche Übernahmeabsicht hilft wenig, wenn die Auszahlung der übrigen Erben finanziell nicht darstellbar ist.

Die konkrete Gestaltung der Übernahme gehört in fachkundige rechtliche und notarielle Begleitung.

3. Für einen gemeinsamen Verkauf klare Regeln vereinbaren

Sind sich die Erben über den Verkauf einig, sollten sie auch das Vorgehen abstimmen: Wer koordiniert die Unterlagen? Wie werden Kaufangebote weitergegeben? Wann wird die Preisstrategie überprüft? Welche Entscheidungen treffen alle gemeinsam?

Ein zentraler Ansprechpartner und regelmäßige Informationen an sämtliche Beteiligten können Missverständnisse vermeiden. Der strukturierte Immobilienverkauf schafft dafür einen verlässlichen Rahmen.

4. Festgefahrene Konflikte frühzeitig bearbeiten

Wenn persönliche Vorwürfe jede Sachfrage überlagern, können Mediation und erbrechtliche Beratung helfen. Immobilienfachliche Fragen lassen sich durch eine Bewertung klären; Streit über Erbquoten, Ausgleichsansprüche oder testamentarische Regelungen benötigt rechtliche Prüfung.

Warum die Beauftragung von VDB Immobilien zielführender sein kann

Bevor sich eine Erbengemeinschaft in Preisforderungen und gegenseitigen Vorwürfen festfährt, lohnt sich eine gemeinsame Bestandsaufnahme: Was ist die Immobilie wert? Welche Besonderheiten beeinflussen den Verkauf? Ist eine Übernahme durch einen Miterben realistisch?

VDB Immobilien verbindet lokale Marktkenntnis in Krefeld mit Sachverständigenkompetenz. Pascal von den Busch ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Damit können wir Wertfragen fachlich nachvollziehbar einordnen und einen möglichen Verkauf darauf aufbauen.

Unser Ansatz: Auftrag und Ziel gemeinsam klären, die Immobilie sorgfältig betrachten und die Ergebnisse verständlich erläutern. Bei einem anschließenden Verkaufsauftrag stimmen wir die Vermarktung mit den Beteiligten ab.

Das schafft die Chance, Entscheidungen auf eine sachliche Grundlage zu stellen und einen gerichtlichen Verwertungsweg zu vermeiden. Eine Einigung oder ein bestimmter Verkaufspreis lässt sich dadurch nicht garantieren.

Sie haben gemeinsam eine Immobilie in Krefeld oder am Niederrhein geerbt und kommen bei der Preisfrage nicht weiter?
Sprechen Sie frühzeitig mit uns – möglichst, solange alle Beteiligten noch zu einem gemeinsamen Gespräch bereit sind.

Jetzt Kontakt zu VDB Immobilien aufnehmen oder anrufen: 02151-6553330.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber „Immobilie geerbt: Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?“.