Mehrfamilienhaus verkaufen: Warum die Jahresmiete allein nicht über den Preis entscheidet
„Welche Jahresmiete erzielt das Haus?“ Diese Frage steht häufig am Anfang, wenn Eigentümer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten. Die nächste Frage lautet meist: „Welchen Kaufpreisfaktor kann ich dafür ansetzen?“
Beide Fragen sind berechtigt. Für eine fundierte Einschätzung reichen sie jedoch nicht aus. Wer den Wert eines Mehrfamilienhauses ausschließlich aus den aktuellen Mieteinnahmen ableitet, kann wesentliche Eigenschaften übersehen: die individuelle Lage, die Qualität des Gebäudes, langfristige Vermietbarkeit und realistische Entwicklungsmöglichkeiten.
Gerade bei langjährig gehaltenen Immobilien kann die heutige Miete nur einen Teil der wirtschaftlichen Situation abbilden.
Was der Kaufpreisfaktor aussagt – und was er offenlässt
Der Kaufpreisfaktor beschreibt das Verhältnis zwischen Kaufpreis und jährlicher Nettokaltmiete. Kostet ein Mehrfamilienhaus beispielsweise 900.000 Euro und erzielt es jährlich 45.000 Euro Nettokaltmiete, beträgt der Faktor 20.
Als erste Orientierung ist diese Kennzahl hilfreich. Sie zeigt jedoch noch nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist. Dafür bleiben zu viele Fragen unbeantwortet:
- Entsprechen die bestehenden Mieten dem örtlichen Niveau?
- Welche Kosten verbleiben beim Eigentümer?
- Stehen größere Instandsetzungen oder Modernisierungen an?
- Wie gut lassen sich die Wohnungen langfristig vermieten?
- Welche Bedeutung haben Grundstück, Mikrolage und Gebäudesubstanz?
- Bestehen Entwicklungsmöglichkeiten, und zu welchen Kosten wären sie nutzbar?
Zwei Häuser mit identischer Jahresmiete können deshalb einen deutlich unterschiedlichen Wert haben.
Ältere Mietverhältnisse können das Bild verzerren
In unserer Praxis begegnen uns häufig Mehrfamilienhäuser mit langjährigen Mietverhältnissen. Die Mieter wohnen teilweise seit Jahrzehnten im Haus, und die Mieten wurden über längere Zeit kaum oder gar nicht angepasst.
Dafür gibt es nachvollziehbare Gründe: Eigentümer schätzen zuverlässige Mietzahlungen, möchten ein gutes Verhältnis erhalten oder haben sich mit den laufenden Einnahmen zufriedengegeben.
Beim Verkauf entsteht dann eine Besonderheit: Die aktuelle Miete beschreibt die bestehende Einnahmesituation, bildet aber möglicherweise nicht das wirtschaftliche Potenzial der Immobilie vollständig ab.
Wird auf diese niedrige Ist-Miete pauschal ein vermeintlich üblicher Faktor angewendet, kann die Preiseinschätzung zu niedrig ausfallen. Umgekehrt kann ein angemessener Kaufpreis im Verhältnis zur niedrigen Bestandsmiete zunächst teuer erscheinen.
Der Faktor auf die Ist-Miete ist rechnerisch nicht falsch. Irreführend kann die Schlussfolgerung sein, die daraus ohne weitere Prüfung gezogen wird.
Ein einfaches Beispiel: Gleiches Haus, unterschiedliche Faktoren
Ein Mehrfamilienhaus wird für 900.000 Euro angeboten. Die jährliche Nettokaltmiete beträgt aufgrund älterer Mietverträge 36.000 Euro. Daneben wird ein langfristiges Mietniveau von 48.000 Euro jährlich als prüfbares Szenario betrachtet.
| Betrachtung | Jährliche Nettokaltmiete | Kaufpreisfaktor |
|---|---|---|
| Bestehende Mietverhältnisse | 36.000 € | 25,0 |
| Langfristiges Mietszenario | 48.000 € | 18,75 |
Das Gebäude und der Kaufpreis bleiben gleich. Allein die gewählte Mietgrundlage verändert den Faktor erheblich.
Dieses vereinfachte Rechenbeispiel ist keine Wertermittlung. Es zeigt, weshalb Faktoren nur vergleichbar sind, wenn auch ihre Grundlagen zusammenpassen. Die höhere Miete darf insbesondere nicht ohne Prüfung als sofort verfügbarer Ertrag angesetzt werden.
Entscheidend ist, ob, wann und mit welchem Aufwand eine Veränderung tatsächlich möglich wäre.
Entwicklungspotenzial muss realistisch bewertet werden
Eine niedrige Bestandsmiete ist kein Freibrief für beliebige Mieterhöhungen. Bestehende Mietverträge, gesetzliche Voraussetzungen, Vergleichsmiete, Fristen und Kappungsgrenzen müssen berücksichtigt werden. Eine bei Neuvermietung möglicherweise erzielbare Miete lässt sich nicht ohne Weiteres auf ein laufendes Mietverhältnis übertragen.
Für die Bewertung bedeutet das: Künftige Mehrerträge müssen hinsichtlich ihrer rechtlichen Zulässigkeit, ihres zeitlichen Eintritts und ihrer wirtschaftlichen Voraussetzungen geprüft werden.
Auch die Immobilienwertermittlungsverordnung stellt beim Ertragswert auf marktüblich erzielbare Erträge ab und ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen die Berücksichtigung unterschiedlicher Erträge über mehrere Zeiträume. Eine fundierte Bewertung geht damit über die bloße Multiplikation der heutigen Jahresmiete hinaus.
Dasselbe gilt für bauliche Möglichkeiten. Ein Dachgeschoss ist nicht allein deshalb ausbaufähig, weil dort Platz vorhanden ist. Genehmigungsfähigkeit, technische Umsetzung, Kosten und Nachfrage müssen zusammenpassen.
Warum die individuelle Lage in Krefeld einen großen Unterschied macht
„Mehrfamilienhaus in Krefeld“ ist noch keine ausreichende Lagebeschreibung. Selbst innerhalb eines Stadtteils können sich die Voraussetzungen von Straße zu Straße unterscheiden.
Für die langfristige Attraktivität sind beispielsweise wichtig:
- das unmittelbare Wohnumfeld und mögliche Lärmbelastungen,
- Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den öffentlichen Verkehr,
- die Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, Schulen und Versorgung,
- die Nachfrage nach den vorhandenen Wohnungsgrößen,
- Freiflächen, Balkone und die Qualität der Grundrisse.
Ein Investor, der eine Immobilie über viele Jahre halten möchte, fragt deshalb auch: Werden Menschen hier künftig gerne wohnen? Wie gut lässt sich das Gebäude an veränderte Wohnbedürfnisse anpassen? Welche Eigenschaften sichern seine Wettbewerbsfähigkeit?
Eine überzeugende Mikrolage kann für einen langfristig orientierten Käufer einen höheren Einstiegspreis rechtfertigen.
Ob dieser Preis wirtschaftlich tragfähig ist, muss dennoch am konkreten Objekt geprüft werden.
Investoren mit Weitsicht betrachten mehr als die Anfangsrendite
Nicht jeder Investor entscheidet ausschließlich anhand einer Mietaufstellung. Manche Käufer legen besonderen Wert auf eine bestimmte Lage, solide Gebäudesubstanz oder ein Objekt, das langfristig zum eigenen Bestand passt.
Dabei bleiben Zahlen wichtig. Der Betrachtungszeitraum und die Gewichtung unterscheiden sich jedoch.
Ein Käufer sucht möglichst hohe laufende Einnahmen ab dem ersten Tag. Ein anderer akzeptiert eine geringere Anfangsrendite, wenn Lage, Zustand und nachvollziehbare Perspektiven überzeugen. Ein weiterer verfügt über die Erfahrung und Mittel, um notwendige Maßnahmen wirtschaftlich umzusetzen.
Langfristige Werthaltigkeit bedeutet dabei keine garantierte Wertsteigerung. Gemeint ist die Frage, wie belastbar die wirtschaftlichen Grundlagen der Immobilie über die kommenden Jahre erscheinen.
Für Verkäufer folgt daraus:
Die passende Käufergruppe kann entscheidend dafür sein, ob die Stärken eines Hauses erkannt und im Angebot berücksichtigt werden.
Auch hohe Mieteinnahmen müssen kritisch geprüft werden
Die Betrachtung funktioniert in beide Richtungen. Eine hohe Jahresmiete macht ein Mehrfamilienhaus nicht automatisch zu einer guten Kapitalanlage.
Stehen größere Arbeiten an Dach, Heizung, Fassade oder Leitungen bevor, kann ein erheblicher Teil der künftigen Einnahmen dafür benötigt werden. Auch nicht umlagefähige Kosten, Mietausfälle und die Dauerhaftigkeit des Mietniveaus gehören in die Kalkulation.
Langjährige, zuverlässige Mietverhältnisse können dagegen zur Stabilität eines Objekts beitragen – selbst wenn die Mieten unter dem örtlichen Niveau liegen.
Eine gute Verkaufsargumentation berücksichtigt deshalb sowohl Chancen als auch den tatsächlichen Investitionsbedarf.
Wie VDB Immobilien den Verkauf vorbereitet
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Krefeld betrachten wir die Immobilie als Ganzes. Dazu gehören Mietverträge und Einnahmen ebenso wie Zustand, Lage, Bewirtschaftung und nachvollziehbare Entwicklungsmöglichkeiten.
Wir verbinden unsere Erfahrung in der Vermittlung von Renditeimmobilien mit Sachverständigenkompetenz. Über unser Investorennetzwerk können wir gezielt Käufer ansprechen, deren Suchprofil und Anlageziel zum jeweiligen Objekt passen – auf Wunsch auch im Rahmen eines diskreten Verkaufs.
Unser Ziel ist eine begründete Preisstrategie: Bestehende Erträge werden transparent dargestellt, Potenziale verständlich erläutert und notwendige Aufwendungen berücksichtigt.
Sie möchten wissen, wie Ihr Mehrfamilienhaus trotz älterer Mietverträge und niedriger Bestandsmieten einzuordnen ist? Wir besprechen mit Ihnen, welche Bewertungsgrundlage und welche Verkaufsstrategie zu Ihrer Immobilie passen.
Jetzt Kontakt zu VDB Immobilien aufnehmen oder anrufen: 02151-6553330.